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测评|合肥华润经开项目能否“突出重围” 这3点很关键！

都知道经开离滨湖很近,位于经开的临湖社区与滨湖仅一速之隔(京台高速),这么优越的板块居然不出名?

9月17日的土拍中,经开区JK202110居住、幼儿园用地被华润夺得,属于经开区工业园板块,位于经开区天都路以西、云海路以北,毛坯备案限价18865元/㎡,周边有中国声谷、临湖社区等。今天就来看看离滨湖很近的华润新项目怎么样?

经开区JK202110号地块位于经开区天都路以西、云海路以北;东至天都路,西至佛掌路,南至云海路,北至规划支路。

项目周边商业主要是沛盈临湖购物广场、安通商业广场、安徽新模范商业有限公司综合体。另外距离地铁较远,到5号线的滨湖竹园站大概要3公里。

项目自身有配套幼儿园,中小学方面有合肥经开实验自贸区学校,还分布有合肥滨湖职业技术学院、安徽审计职业学院等,周边环境方面不是很优越,仅有一个莲花公园,临湖社区周边以工厂、产业园居多,如晶弘电器、海尔工业园、长虹工业园和联合利华物流园等等,区域内住宅较少,主要是回迁房临湖社区体量较大。

所以周边居住氛围不是很浓厚,而且大货车较多,另外南侧是江淮大众汽车有限公司纯电动乘用车建设项目研发中心一期。

总的来说,华润经开项目可以共享部分滨湖区配套,自身配套不足,厂区相对聚集,整体环境较差,该地块目前周边二手房挂牌价临湖社区仅1.1万起,熔安家园1.5万起,价差还是比较大的,但是项目的优势也是有的,具体有以下三点:

1、区域内缺乏品牌开发商,经开区楼盘多以刚需盘为主,很少有品牌开发商进驻,可以说华润是这个楼盘最大的亮点,华润的品牌号召力也是显而易见的。

2、该项目毛坯备案限价18865元/㎡,如果加上基础装修包的话单价突破2万大关,而如今经开的二手房房价除了回迁小区外,基本都超过2万/㎡,产品权属、品质也差距比较大,由此看来华润项目性价比还是比较高的。

3、华润楼盘的溢价率也不容忽视,近乎制霸了区域二手房市场的“溢价率”,澜溪镇入市价4300元/㎡,现价22615元/㎡;橡树湾入市价6100元/㎡,现价25402元/㎡,增值4倍多;凯旋门入市价9000元/㎡,现价31933元/㎡,增值3倍多;

那么,目前经开二手房市场究竟如何呢?

对比9.10月份挂牌均价可以看出,10个小区中有8个小区出现不同程度的降价。芙蓉名园小区挂牌均价10月份比9月份降了787元/㎡。相当于一套100㎡的房源直接降价7万 。

数据来源:安居客

华地润园成交均价连续五个月下降,从今年6月份的28665元/㎡降到如今的28204元/㎡,相当于一套100㎡的房子降价4万 。

数据来源:安居客

百乐门悦府挂牌均价2.5万,一套102㎡的三房,挂牌价格2.4万元,三个多月也无人问津。

数据来源:安居客

结语:经开区以产业为核心驱动力,区域优质产业聚集,近期有安徽省自贸区规划助力,整体产业能级进一步提升,加速人口聚集,客群支撑力度较高。但区域以产业工人为主,整体购买力有限。

近年来经开区房地产开发力度较小,区域内商品住宅用地供应量走低位,出让土地多有较为严苛的竞拍条件,主要仍以产业导入为主,使得新建商品住宅项目较少,补货空间充足。

受一级市场影响,经开区新项目较少,区域整体库存及潜在供应量持续低位,竞争环境宽松,整体项目去化率持续高位,去化速度较快,市场发展机会较大。

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