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2022年合肥楼市关键词·新房市场篇

2022年合肥共计近有60多盘入市，市场出现明显的分化，这一年热门区域楼盘首开去化快，一些区域则面临着去化率尴尬的局面。

从住宅市场来看

近7年，合肥住宅市场年均供应面积630.9万㎡，年均成交638.4万㎡，市场整体需求大于供应，整体市场供求健康。2022年成交量466.2万㎡，对比前两年接近“腰斩”。

22022年分区域住宅市场

分区域来看，2022年滨湖、包河、新站三个区为合肥主力成交区域，三个区域的成交量之和能占市区总成交量约55%左右。但新站区的价格却是九区价格最低，属于刚需集聚的板块。这也能从侧面看出来，即使市场下行，合肥仍然有大量刚需客户涌入，占据了主要销售市场。反观蜀山、经开、庐阳的某些板块，随着前两年的“炒作”，板块价格已脱离“真实价格”，相比之下，性价比就没有那么高了，所以2022年成交量也略显“拉胯”。

整体来看，即使合肥近几年的市场比较健康，但是分区域、分板块来看，冷热不均。热点板块依然火热，非重点发展板块不确定性因素较多，叠加市场下行等影响，市场热度下滑较快。

1-12月房企销售流量榜

据金刚石云数据统计，2022年合肥市区房企成交TOP20流量金额榜单中，2家房企销售流量金额破百亿，分别为招商蛇口和安徽置地； TOP20门槛为20.74亿元，较去年（32.99亿元）下降12.25亿元。 

1.招商蛇口位于房企销售流量金额榜第一，销售金额110.37亿元，相较去年130.8亿元相比，成交额减少，但排名不变，在售项目大部分为独立开发，代表楼盘有招商奥体公园、招商东望府和招商雍境湾等项目年度成绩优越，与保利合作的开发的招商保利臻境以及保利招商时光印象项目成交占比亦可观，助力其稳居排行榜第一位。2022年流量金额市场占有率7.6%。

2.安徽置地位于房企销售流量金额榜第二，销售金额103.14亿元，相较去年20.17亿元相比排名大幅上涨。安徽置地为本土民企，深耕合肥25年，独立开发楼盘居多，主力成交为置地龙湖星澜湾、置地悦玺、置地上玺、置地栢悦轩等。2022年流量金额市场占有率7.1%。

3.龙湖集团位于房企销售流量金额榜第三，销售金额86.93亿元，2022年流量金额市场占有率6%，相较去年78.91亿元相比，上升幅度较小，龙湖在合肥布局区域广泛，开发项目热度较高，跑量快，主力成交为置地龙湖星澜湾、龙湖怡康湖城大境、龙湖天玺、龙湖上城等。

4.保利发展位于第四，销售金额84.14亿元，2022年流量金额市场占有率 5.8%。

5.伟星集团位于第五，销售金额74亿元，2022年流量金额市场占有率5.1%。

1-12月房企流量金额排行榜

1-12月房企销售权益榜

在房企销售权益榜单中，排名前三名房企微变，招商蛇口、安徽置地依旧占据排行榜第一、二名，位于第三名的房企为伟星集团。

房企权益销售榜单中，4家房企权益金额超过50亿元，top20门槛为12.69亿元，相较去年（23.72亿元）相比，减少11.03亿元，top20 市场占有率69.9%，相较去年59.7%，增加近10个百分点。

1.招商蛇口位于权益金额榜第一，销售金额84.23亿元，招商奥体公园、招商东望府、招商雍境湾3个热销项目贡献将近7成，2022年权益金额市场占有率8.5%。

2.安徽置地位于权益金额榜第二，销售金额76.60亿元，多为独立操盘开发，使得其排名靠前，置地悦玺、置地上玺2盘贡献近6成，2022年权益金额市场占有率7.8%。

3.伟星集团位于权益金额榜第三，销售金额74.00亿元，主力成交项目为伟星东新壹号、伟星都荟之门、伟星玖玺台、伟星印湖山等，其中伟星东新壹号项目单盘成交额为23.66亿元，占比32%，伟星都荟之门单盘成交额为13.30亿元，占比18%，伟星集团2022年权益金额市场占有率7.5%。

4.龙湖集团位于权益金额榜第四，销售金额62.14亿元，2022年权益金额市场占有率6.3%。

5.高速地产集团位于权益金额榜第五，销售金额49.45亿元，2022年权益金额市场占有率5%。

1-12月房企权益金额排行榜

1-12月项目销售金额榜

2022年合肥市区项目金额top20榜单，包河区4个、新站区1个、滨湖区8个、高新区1个、瑶海区2个、蜀山区4个；top20上榜门槛13.3亿元。

1.华润城建润城中心位于项目金额榜第一，销售金额46.7亿元。

2.招商奥体公园位于项目金额榜第二，销售金额34.6亿元。

3.建发美的珺和府项目金额榜第三，销售金额32.2亿元。

本次TOP20中，5盘成交均价为1.6万元/㎡—2.0万元/㎡，3盘成交均价在2.0万元/㎡-2.5万元/㎡，其余12个楼盘均价集中在2.5万元/㎡-3万元/㎡之间，反映出当下合肥新房市场整体均价走高的态势。

1-12月项目销售金额排行榜

在整体市场大环境下行的形势下，2022合肥楼市一路披荆斩棘，为了刺激新房市场，出台了系列的政策，一度成为全国的焦点 。那么2023年，合肥市热度能否延续？有哪些纯新盘即将入市？

2023年新房市场会有何变化？

据不完全统计，2023年合肥九区80+楼盘在售。今天来盘点下各区入市、待入市项目还有多少？（仅供参考，以实际为准）

01滨湖区

滨湖区的在售楼盘集中在省府、金融，环湖CBD板块仅有文一塘溪津门在售。

具体来看，不少楼盘在22年12月已经卖完或者尾盘阶段，滨语听湖最后一栋质押楼栋20#楼也已登记结束，尚宸院新房余量也不多。

总体来看，明年省府、金融新房稀缺，购房者竞争将更为激烈。

02政务区

政务6年来唯一地块，已经成功出让，由伟星拿下。地块位于位于政务区习友路与金寨路交口西北，面积约71.41亩，无限价要求，但现房销售3年后才能卖。

举步即可达到合肥奥体中心、十五里河、天鹅湖公园、匡河公园、合柴1972等基础配套，同时作为合肥市重点项目的合肥市中心图书馆预计今年年底试营业，合肥首个具备恒温恒湿条件的现代化美术馆预计2024年初完工，蜀山区将继续推进十五里河片区规划，进一步推进天鹅湖商务区提质扩容， 打造长三角一流文化商务CBD。由此可见，政务区的资源优质，是合肥各区的配套首选之地。

该地块也有一定局限性，临近金寨路高架沿线，未来入住将会有不可避免的噪音。同时，虽说地块的交通或者通达性是没问题的，但是总所周知地块周边拥堵现象极为普遍，这也是未来客户需要考虑的一个因素。

03蜀山区

蜀山新房库存量不少，运河新城是新房供应的主力军，地缘性客户或者刚需可以多看看。

早期拿地的高速、方远目前都在售底复，高速还有两栋楼不知何时能推出。

其余项目，山湖云筑在植物园附近、董铺湖板块的文一云湖轩和伟星印湖山，高铁新城板块的伟星都荟之门。

04包河区

今明两年，包河区供地很猛，新房供应量很大，臻悦此前一共备案3栋楼，均价23567元/㎡，淝河板块的润城中心、锦绣蘭院都所剩不多，今年重点看招商雍润府、保利和光熙悦、皖投云启华章花园。

包河玫瑰绅城北区（三期）地块的翡翠时光，规划7栋大高层，户型从101㎡-123㎡，宣传的是单价1.8万/㎡起，不谈品质这个价格在主城已绝迹。

05高新区

高新目前已经没什么新房可供选择，科大讯飞居住地也延期了。

在售的楼盘中，高速信达时代星河在售约107-180㎡户型，伟星玖峯汇预计首开6#、7#楼，面积约108-152㎡，入市价约2.8万元/㎡，这个项目也是高新第一宗120满分竞品质，装修标准很高。

06经开区

经开楼盘较多，今年有较充足的新房供应。

07瑶海区

伟星东新壹号目前项目还剩余2栋未售，龙湖亚伦学樘府所剩房源也不多。

接下来，瑶海最受关注的当属置地中心。近日效果图公布，干挂石材到顶+大面积玻璃幕墙直接刷新品质高度。

远大九璟湾预计1月中旬左右首开，户型116㎡起；名邦紫庐轩规划3栋楼，暂没什么消息。

08庐阳区

庐阳的新房供应量较少。祥源庐源上城备案均价为25382元/㎡，首批开盘2#、3#、5#、6#、7#、8#6栋436套房，预计即将开启登记。

乐富强双湖湾16755元/㎡起，湖畔云栖13#楼即将加推，08号地块目前还未有消息。

09新站区

新站目前在售乐富强观悦台、招商奥体公园、文一朗书轩、国贸璟园、云起星辰、悦湖登科等。

新盘乐富强观锦台规划3栋9至11层洋房，6栋小高层，目前虽尚未首开。

对于合肥来说2023年市场有哪些变化值得关注？

1新站区市场有望得到改善

从市场表现来看，2023年新站区存量将继续保持高位，但新站区“有量”，叠加2022年新站区成交商品房用地较少，2023年新站区各板块房地产市场竞争环境有望得到改善，但想要大涨还是很难。

2包河区市场竞争白热化

无论是土地市场还是新房市场，包河一直是合肥市场的“主力军”。随着2022年包河土地市场的集中供应，2023年包河的新房市场或将迎来小幅承压期，尤其是淝河板块。目前淝河板块存量巨大，未来新房扎堆入市，市场承压风险较大。

3蜀山区价格决定市场

蜀山区目前主力板块是运河新城板块，随着板块配套加速落地，前期因市场下行的预期会逐步恢复，加上2022年三批次和四批次的流拍，运河新城整体供应量不高，预计明年市场会有好转，但目前新房价格站位较高，大幅上涨的可能性不大。

4瑶海区东新将继续火热

瑶海区作为安徽省人口密度最大的省会主城区，不乏购房群体，叠加城市面貌较差，学区优质加持等影响，未来东部新中心将是瑶海区的“宠儿”。

5经开区市场竞争进一步加剧

随着2022年经开区土地集中供应，叠加肥西明珠广场板块的低价盘入市，2023年经开区市场竞争将进一步加剧，淝河板块为经开区的重要比对对象 。

6庐阳区市场将继续保持低热度

庐阳区目前有新盘、有地的主力板块在大杨镇和庐阳工业园，这两个板块一直不温不火，未来也并非城市的主力发展方向，加上目前价格处于较高位置，未来市场将继续保持低热度。

7滨湖区2023年金融、省府齐发力

随着2022年第三轮、第四轮集中供地结束，省府板块地块稀缺，导致的结果是金融板块也会变成“香饽饽”。金融板块的市场安全边界并没有省府板块高，但整体滨湖房源紧缺，金融板块的房子也不会愁卖。伴随着金融板块新房入市，预计2023年“大金融”板块将再度发声，但热度应该不会比省府高。

8高新区依然难摆脱买房难的局面

高新区是合肥为数不多的职住平衡区域+人才引进区域，再叠加30%的刚需购房人群，正常购房人群想要在高新区买房，只有10%的购房机会。虽然说高新区的新盘目位置都不尽人意，但高新区也是一个不愁卖的区域。

结语

2023年合肥板块市场将继续两极分化，但市区刚需板块受影响较小，新站市场竞争关系有望得到改善。

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