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庐阳新房价格突破4万！凭什么？

逆市！合肥2024年第一摇诞生。

2023年，合肥楼市发生了翻天覆地的变化。楼市的政策层出不穷，买房人依旧心如止水。

不少开发商为了去化，不惜以惨烈的“骨折价”，兑现昙花一现的优异成交！

然而，总有一些盘，在冷淡的行情中，仍能坚守自己的步调，在“折扣漫天飞”的当下，逆市前行。

在合肥，它就是四里河头牌万科璞拾隐翠。

熟悉TA的人都知道，项目人气可以说是遥遥领先，首次登记就触发了摇号，从拿地之初就持续不断的热度，足以证明“现象级”品质红盘实至名归，成为合肥楼市寒冬中的一把火。

作为行业观察者，面对万科璞拾隐翠这样的优质项目，惊艳之余也忍不住想探究，这样一座优质项目，究竟是如何炼成的？

壹

首先来看看万科璞拾隐翠的基本情况，让我们将时间拨回到2023年8月，当月的土拍虽然只有一宗地块供应，但丝毫不影响热度，41家房企全部进入竞品质报价，这是在竞品质政策出台之后，房企参与数量最多的一次，最终由重庆易态房地产(万泰建设)竞得，这就是后来的万科璞拾隐翠。

要知道，去年房地产长期处于下行周期，开发商拿地都相当谨慎，在这种背景下，地块能吸引这么多开发商展开争夺，必有其过人之处。

项目位于迎松路与四里渠西路交口，妥妥的四里河板块核心位置。目前南侧的迎松路、西侧的北松路和北侧的紫兰街路已经基本完工，放行在即。东侧的四里渠西路北接北二环，南连临泉路，但现场探盘我们看到，因为道路比较狭窄，通行不便，还要穿过南侧多条铁路线，后期大量业主入住之后，极其容易拥堵。

如果要通过公共交通出行，万科璞拾隐翠的位置就有点尴尬了：项目距离地铁3号线杏花村站约1公里，距离四泉桥站约800米，公交车的路程也基本都在这个范围之内，对于日常出行以公共交通为主的业主来说，还是有点不便的。

商业配套方面还是非常丰富的，四里河板块集中了庐阳区老城主要的商业综合体，例如华润万象汇、合肥万科广场，另外明发商业广场、万科光生活汇、红星美凯龙都不远。

学区方面按2023年学区划分小学为育新小学，中学为45中森林城校区，不过周边祥生·庐州云境代建了的一所中学已经完工，不出意外应该是在今年的9月份开学。而临泉路以东祥源庐源上城代建了一所小学，所以后期该区域存在学区调整的可能。

贰

回到产品上，得益于1.8的容积率加上限高45米，万科璞拾隐翠项目没有大高层，共规划8栋楼，5栋洋房和4栋小高层，小高层最高也只有14层，体量不大。

目前公园归家动线已与实景样板间同步开放，有意向去打卡样板间的可以通过公园进入，感受下在自然风景里漫步归家的非凡体验。

面积段上来看，万科璞拾隐翠起步户型就是143m²，还有180㎡、226㎡两种的户型，保证了圈层的纯粹性。

建面约180㎡户型图

约六米的宽绰客厅、全系宽幅玻璃落地窗，再加上2.5 米通高门以及客厅地面铺的是1.8米 * 0.9米通体大理石地砖，构筑了一个IMAX级别的大聚厅。

而厨房独特的G型结构，橱柜、餐边柜、浴室柜一体化设计都让视野更加开阔。

媲美星级酒店的主卧套房带有270°的转角飘窗，还有豪华主卫、步入式衣帽间，形成了主人自成一格的生活体系。

首开登记的是1/5/7栋，产品为11层洋房和13-14层小高层，150到186平，备案均价3.1万，其中小高层5楼以上单价在2.8万到3.4万，洋房3楼以上在3.1到3.76万，最高突破4万。

叁

通过探盘，可以看出来万科璞拾隐翠是一个优、缺点都比较明显的小区，我们一起来总结一下：

优势： 

1、万科的品牌优势

2012年，合肥万科首次进驻四里河，带来大体量综合住区森林公园项目，随后接着兑现又一个超级大盘——城市之光，让四里河繁华初显，开始引领“四里河富人区”的发展。

到后面陆续代建32万方公园，牵线四十五中、南门小学，开建万科广场、引入康养中心等等，从住宅、商业、配套服务等多个维度，全面激活这片区域的生长动力。

四里河板块这十年显著提速的背后，万科起到了非常积极正向的作用，甚至可以说，万科用一种自己的形式，将万科变成了四里河的代名词，万科的项目在二手房市场上也存在明显的溢价。。

2、倒挂明显的板块房价

四里河板块新房一直稀缺，高端改善楼盘更是稀缺，二手房市场也以刚需、刚改楼盘为主，万科璞拾隐翠算是填补了市场上的需求空白，而且庐前、铂悦·庐州府等高成交价二手房小区，也验证了高端改善的购买力。 这一点，从区域代表楼盘的二手房成交价，可观一二。 比如区域的国贸天成，128㎡户型，卖出了38279元/㎡的价格。 同板块的旭辉铂悦庐州府，140㎡，卖出了39955元/㎡的价格。 而如果在产品上更突出一点，价格会更高。

比如万科森林公园臻园的181㎡，成交价46463元/㎡。

大家应该也发现了。在四里河板块，二手房的价格也收到面积大小的影响。从3.8-4.6万/㎡的房价迭代里，也伴随着面积段从128㎡到181㎡的递增。这说明，四里河板块不仅热度更高，目前对大户型产品的需求也是很亟需的。

3、城中村拆迁释放了强劲的购房需求，直接带动了周边二手房成交，周边无论是次新小区、改善楼盘，还是安置房，成交量均迎来一波爆发，城中村更新对楼市的刺激是立竿见影，面对这么多持币待购的拆迁户，所以万科璞拾隐翠的开发速度也非常快。  

4、万科物业+产品，有万科物业的金字招牌，璞拾隐翠又是一个低密小区，作为庐阳唯一竞品质新盘，虽然有人说直接把万科朗拾搬过来了，如果对比目前合肥其他项目，例如望雲、中海臻如府、远大九庐、高速05地块项目，起步就是干挂石材+铝板+幕墙到顶的公建化设计，确实有一定的差距，但是在庐阳主城市场，依旧是TOP级的存在。

不利：

1、周边城市界面差强人意，南边正对高铁，北边正对发电厂，南侧的铁路线，虽然隔了一条马路和一段防护带，但距离还是非常近，噪音是客观存在的，至于东侧高压走廊，影响主要在心理层面了。

2、周边被高铁、河道分割，地面交通出行有一定的不便性，地理位置上相对显得比较孤岛，另外虽然四里河大板块配套丰富，但是项目所在地周边就较为一般。日常的生活消费会有一定影响。

3、学区的不确定性，小学和初中后期可能都会变动，特别是中学，大概率由45中森林城校区调整为一路之隔的新建固镇路学校（据传为45中教育集团），从一个已出成绩且稳定的学校变为新建学校，且各方面都存在一定差异，并不算好消息。

总 结

一直以来，大多数人买房必须考虑几个关键需求:基础居住、孩子教育，长线家庭财富增值，房价越是高昂，想要全盘兼容这几点难度就越大。

森林公园片区虽然有大户型，地段、学区、配套和环境等也明显占优，但二手房价格高企，门槛太高，这也是为什么璞拾隐翠只有南侧靠近铁路的几栋做143平，其他都是180平以上的主要原因之一。

万科璞拾隐翠虽然有一定的不足，但品牌强、配套全、产品优，地缘稀缺性已经有目共睹，首开摇号就是最好的证明，你觉得万科璞拾隐翠怎么样？

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