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租房 共有产权房 商办房 该选哪个？

180万元放在楼市里能做什么？如果是在行情火爆的2016年里，180万元只是房山区某新盘项目的首付款。但得益于此番的调控，多种途径的新增供应，让180万元可以拥有更多的选择。

上周，万科发布旗下高端租赁住房翡翠系列，月租金1.5万元起，连租10年不涨租金，180万元可以租到别墅性质的低密度住宅10年期。同时，上周昌平共有产权项目开盘选房，1.8万元/平方米的价格，不到180万就可以买到一套属于自己的共有产权房。除此之外，商办房也重回市场，北五环某品牌开发商的商办房推出销售，4.2米高的LOFT，总价在150万-180万元之间，可住可租。

很显然，在180万元的价格区间里，可以选择“贵”着租房，也可以选择“便宜”买房，甚至还可以选择可住可租的商办房。选择一多，反而犹豫了，该选什么样的房子适合自己呢？《广厦时代》借此对上周的热点项目进行了探访。

租房的选择

1.5万元月租金带来的租房焦虑

上周最惹人注目的恐怕非万科翡翠书院莫属，这个位于西北五环外，海淀区西二旗西北方向8公里的项目，是开发商2016年拍下的自持用地。不能销售，只能出租。90平方米精装小三居和180平方米大四居，单月租金1.5万至2.2万元/套，租金一次性付清，10年180万元起。

消息一出，市场就炸开了锅，要知道1.5万元起的租金在五环外的位置，除了个别像如园、西山壹号院这样的高档豪宅外，是绝无仅有的，而且还需要一次性付清。仅租金就相当于买房每个月要还的月供了。于是焦虑的情绪开始蔓延，继买不起房后又是租不起了。

什么样的房子月租金要每个月1.5万元

上周末引发巨大争议的翡翠书院，其实是万科在2016年获得的100%自持住宅地块，位于海淀区西二旗向北8公里左右。为何这里开发的新房能租到这样高的价格呢？北京青年报记者特此来到了项目体验中心。

北青报记者在项目的体验中心了解到，翡翠书院全部是租赁住宅，只租不售。户型主打90平方米三居室和180平方米的叠拼别墅，全部为精装修交房。

根据置业顾问提供的户型图显示，90平方米的三居室，采用了传统的布局设计，客厅与主卧室朝南向，两个次卧室朝北，预计租金价格为1.5万元/月起。而180平方米的叠拼别墅，则分为上、中、下叠，上叠和下叠都有额外的赠送，全部都是精装交付，其中最便宜的中叠价格预计是在2.2万元/月，上、下叠的租金价格甚至可能高达3万元/月。

对于租金问题，负责介绍的项目工作人员表示，租金价格现在来看确实高于周边的平均水平，但主要是因为翡翠系是万科的高端系列，无论是装修豪华度、居住体验，还是未来万科物业的服务，都是豪宅水准的，因此租金价格会比周边高。另外，项目整体的容积率在1.7-2.0之间，几乎是别墅项目的标准，较低的整体密度带来了更多的舒适型。翡翠书院又被万科称作翡翠的升级版——翡翠2.0，比之前的翡翠产品在品质也会有一些提升。据介绍，除了全部采用别墅级精装修的标准交房，翡翠书院还配备了智能家居，如中央空调、新风系统和全屋净水系统等硬件设施。

除此之外，北青报记者了解到，翡翠书院之所以租金定价较高，除了宣传的高品质以外，地价成本才是最主要的原因。北京市国土局网站显示，翡翠书院其实是万科在2016年年底通过招拍挂获得的住宅用地，万科先是以50亿元夺得了海淀区西北旺镇18号地，随后又与住总组成联合体以59亿元竞得海淀区西北旺镇19号地，这两块相邻的地块均是100%自持，因此就被开发成了现在的翡翠书院。按照出让要求，只能出租不能出售，开发商当时的拿地成本高达109亿元。

谁会花买房的钱租房？

之所以万科的自持租赁房引发极大关注，主要就是一种观点认为，10年租金的价格180万元起，已经足够买房支付首付了，每月的租金甚至与买房的月供相差无几了。

那么，谁会来租这样高租金的房子呢？

实际上，在北青报记者的调查中发现，翡翠书院体验中心的访客量并不少，仍有不少需求者前来咨询。

一位在体验中心咨询的王先生就是一位希望享受别墅生活的人。他告诉北青报记者，他名下已经有了两套房子，一个位于北二环，一个位于北四环，平时二环边的房子出租，每个月能租1万元左右，自己目前住在北四环。之所以来万科看房，主要是因为孩子已经送到国外上学，自己想在晚年享受一下别墅生活，但又不舍得卖掉城里的两套房子，所以没有购房资格。于是想通过租房来实现改善生活的目的。王先生算了一笔账，自己的两套房子如果都出租，即便不涨租金，每个月也有2万元以上的稳定收入。而万科的一套叠墅租金也在2万元左右。考虑到一次付清的话10年不涨租金，很可能通过出租自己的房屋就能改善生活，甚至还有盈余。

对于这样的例子，地产营销专家韩乐表示，房屋租赁市场的需求是多样的，有中低端需求，也有高端需求。万科长租公寓有经济适用的泊寓，也有家庭型高端产品翡翠书院。其实，泊寓才是万科长租公寓的主流产品，目前已有14.5万间。而翡翠书院定位高端产品，数量少，满足少部分人群需求。所以，不能因为翡翠书院价格高，就简单地认为租房不如买房。

另外，也有业内人士表示，翡翠书院的租户群体，并不是花2000元租一个卧室的群体。首先，价格的跨度太大，2000元和2万元基本上没有任何的可比性，无论品质能说得多么的天花乱坠，一般的租客也很难买账。所以项目针对的群体应该是有一定的收入保证，加上对于品质有着额外的追求、有改善需求的人。

不仅如此，翡翠书院体验中心的置业顾问也表示，这10年的租金有可能接受分期，而且贷款利率可能会下行，甚至比买房要低一些。因为具体细则还未公布，所以暂时不确定，但对于有着别墅梦的人来说，翡翠书院可能是一个圆梦的机会，毕竟可以花比较少的价格，来享受优质的住房体验。

少数派 自持租赁房只有四块地

高成本必然带来了高租金，翡翠书院的租金水平虽然要高于当前市场的平均值，但必须注意的是，它仍是少数派的代表，并没有普遍性。实际上，从2016年首次出让至今，北京市的全自持租赁地块仅有4宗，并且全部是2016年年底土地市场疯狂时出让的。

中原地产首席分析师张大伟就认为，这类型100%自持的地块，不代表未来，也不代表过去，北京历史上只有4宗地，是特定历史情况下出现的特定历史事物，是试验品。以后也很难再有通过招拍挂的高价获得100%自持住宅用地了。

张大伟表示，之所以当时会出现这种自持用地，主要是因为2016年土地市场疯狂，开发商非理性的抢地现象严重，出现了全面持有的现象。政府想抑制地价出台了各种限制政策，100%自持就是其中之一。由于当时没有先例可寻，开发商在最初获得自持用地时，仍是想打出售擦边球变相出售的。

以万科为例，在2017年年初的企业年会上，万科集团副总裁、北京区域负责人刘肖曾颇为神秘地向媒体透露，万科获得的自持用地将通过众筹的方式进行开发。虽然刘肖在当时并未透露如何众筹。但随后，万科与小米等企业联合众筹建房的消息就不胫而走。通过合作企业的员工众筹，以30年、50年甚至70年的方式出租或者说变相卖给合作企业的员工，成了当时被认为可行的做法。但好景不长，很快监管机构出手，叫停了这种变相出售的擦边球方式。于是，企业自持出租，租约最长不超过10年就成了唯一的出路。

根据北京市国土局的资料显示，除了万科的两块地以外，北京还有大兴区黄村21号地和海淀区永丰20号地块采用了企业100%自持的出让方式，拿地时间也都是在2016年年底至2017年年初。随后这类100%租赁的住宅用地在北京招拍挂市场就不见了踪影。

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