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测评|还在发展中的东部新中心板块，什么时候才能价值兑现？

合肥市的东部地区是传统老工业区,2014年3月,国家发改委将瑶海区确定为全国首批城区老工业区搬迁改造试点,安徽省、合肥市相继出台相关文件。

随后,企业纷纷改制搬迁,特别是马钢(合肥)公司和安徽氯碱化工两家老工业企业相继关停搬迁,为东部地区的开发建设腾挪出新的空间。

未来,合肥东部新中心的建设将改变合肥东部城区面貌,实现老城区转型发展,补齐城市承载力短板,促进产业转型升级,优化提升城市品质。

2015年,国有大型企业马钢(合肥)公司,从合肥市区正式迁出,为合肥城市发展和环境保护让路。这标志着合肥东部城区从一个时代迈进一个全新的时代。

2016年,合肥市拿出1500万元,启动合肥东部新中心规划招标。“华东青年中心、安徽双创中心、合肥东部中心”的年轻定位,让这片工业热土的再出发,更成为合肥这座长三角“新秀”的热点话题。

合肥东部新中心,规划占地34.1平方公里,涉及合肥市的两区一县(瑶海区、包河区、肥东县),其中17.7平方公里在老工业区瑶海,核心区、启动区在瑶海。

今年合肥市“十四五”城市规划中,提出“一区四级”的全新概念。

一区指骆岗中央活动区(CAZ),四级包括老城中心、天鹅湖中心、东部新中心、滨湖中心等一级城市主中心,另外还有二级城市副中心、三级片区中心、四级社区中心。

近年来,从合肥市自然资源和规划局网站信息上可得知东部新中心核心启动区控规调整已经陆续出来。

从规划图中可以看到,东部新中心规划有大量的住宅、学校、商业、公园绿地用地。

水面35公顷,绿地45公顷,绿地里允许点状布局文化设施10公顷,核心区的湖面刚刚好是天鹅湖的一半。从功能分区来看,东部新中心规划了居住、CBD、科研、中央公园、科技研发、产业园、商贸园现代物流园、工业走廊等等。

近日,启动区范围已初步确定为:广德路以西,裕溪路以南,上海路以东,南淝河以北,启动区规划正在进行报批工作。东部新中心启动区控规通过专家评审,明确启动区建设规划。

东部新中心将作为1-4-7组团的核心区打造,和老城中心、滨湖中心、政务中心齐肩,成为合肥4大副中心增长极,未来已来,合肥东部新中心是合肥的第一级主中心,角色就是做合肥东部崛起的新引擎、合肥新兴增长极。

实探东部新中心板块在售楼盘

随着东部新中心的建设,板块内的楼市也跟着热闹起来。

东部新中心在售楼盘主要集中在瑶海龙岗和肥东部分区域。

近日小编也花了几天时间实探了东部新中心板块在售的几个红盘,一起来了解一下:

1中交春风景里

中交春风景里位于瑶岗路与大彭路交口东南角,地处肥东东部新中心板块,板块内有东西走向的主干道裕溪路,未来可通过裕溪路高架通达主城区。

据悉,地块南边规划有一所小学——桂花小学,并且项目北边还有合肥师范附小与合肥四十八中肥东校区,预计地铁6号线也将通过这里(与项目距离大概1.2公里),板块发展前景整体看好。

项目工地持续施工中,可以看到有不少楼栋已经封顶。

据置业顾问介绍,目前项目主要在售多层底复房源,面积约179-206平米,均价约10000元/㎡,具体一房一价,项目后期还有加推,具体信息未定。

中交的品牌可能大多数人都是第一次听到,实际上闻名世界的“现代世界七大奇迹”之一港珠澳大桥、“世界第一拱桥”重庆朝天门大桥、世界海拔最高、线路最长的柏油公路青藏公路,这些看似不可能完成的“现代建筑奇迹”,都是中交集团的代表作。

这么一看,项目的质量是可以放心了,毕竟是背靠国资委直属双上市特大央企。

产品方面比较打动人心的有两点。一是项目引进了绿城物业,另外一点则是高达80米的超高楼间距了。

难得的是,为了能在夜里达到一定的观景效果,同时也为了给业主带来温馨的归家体验,还设计了夜间灯光系统:庭院灯、射树灯、草坪灯、洗墙灯、以及夜光步道,不得不说是下功夫了。

2中海橙郡

据了解,中海橙郡共计12栋楼,其中9栋楼对外出售,预计会装修交付。

橙郡立志将空间还给生活,超宽的楼间距加大了美景的欣赏范围,让居住者一眼望去视野开阔,也增强了采光和通风功能。

同时,楼宇间也拥有更多空间,采用对外借景、对内造景的手法,供给打造一步一景及社区生活。

项目本身所打造的产品,也体现了中海对于业主的温度:在目前合肥中海在售项目基础上,更新迭代,让建筑美学、功能、结构等因素有机统一。

为此,引进了最新的“现代美学立面”,采用超大玻璃面、超高窗墙比,打造社区的现代国际感和设计感。

外立面为你带来永不褪色的面子,内里更有居住舒适的社区生活。

“工科状元”的社区规划远不止于外立面这么简单。

中海橙郡,将“童心童梦,积木有形”的理念融合进社区,社区定位为儿童友好型社区,更在细节上讲求更多的人性化考量,打造星级落客平台,直接将星级酒店的设计理念应用到住宅之中。

3斌锋当代阅ΜΟΜΛ

项目位于大彭路与新世界路交口东南角,周边居住氛围相对比较浓厚,有东城金茂悦、中交春风景里、华润紫玥台等小区,其中华润紫玥台小区挂牌价在1.5万/㎡左右。

目前售楼部还在建设中,此外项目周边还有红星美凯龙物流园等。

根据要求将同步修建一座15班幼儿园,对该区域的配套有一定的补充作用。

周边配套上,城市主干道方面:大众路、东风大道、长江东路、新安江路、裕溪路高架形成两纵三横之势。

轨道交通方面:项目到地铁2号线三十埠站直线距离约3km,到地铁6号线东风大道站(在建)直线距离约1km。

此外,项目到305路公交新众口路北站直线距离约2.2km,为后期业主的出行提供多样选择。

项目东侧规划15班幼儿园,预留规划教育用地,1KM范围内有龙祥家幼儿园、腾辉幼儿园、名门东隅幼儿园等多个幼儿园。

同时到合肥48中肥东分校(在建)直线距离约700米,到合肥师范附小肥东分校直线距离约600米。

周边分布着华盛广场、奥莱商业(在建)、保利广场、龙湖天街等多个知名商圈,近邻龙栖地湿地公园、瑶海湾湿地公园(在建)、月亮湾公园、城南公园四大城市生态公园,另外还有合肥广慈医院、合肥第二人民医院、合肥市公共卫生临床医疗中心(规划)等医疗配套资源。

总的来说,项目紧邻地铁6号线,融城优势较为明显,周边配套均规划在建,短期内基础配套不足。

除此之外,项目临近厂区及建材中心,多多少少有部分客户介意。

项目产品规划是建筑面积约89-105㎡高层和建筑面积约105-135㎡洋房,满足刚需、首次改善类人群居住需求。

其中,建筑面积约89㎡高层户型,三室两厅一卫设计,比较吸引刚需客户。

4华润紫悦台

据了解,华润紫玥台一期已经于去年九月份交付,交房楼栋有高层G1/G7/G10/G11,洋房Y2/Y3/Y5,共计7栋楼。

项目目前清盘在售,高层剩余两套,面积约90平米,销售均价约13000元/平米;低密度多层在售,面积约185平米(含负一层)底复房源,均价9200元/平米左右,具体一房一价。

华润紫悦台位于肥东县新世界路与清流关路西北角,紧邻合肥东部新中心,距离地铁6号线东风大道站(规划中)不远,此外项目还自建约1.4万方邻里中心。

教育资源方面,中小学已确定是合肥市四十八中、合肥师范附属小学肥东分校。

综合来讲,华润紫玥台的外部配套还是相当到位的。

针对目前已经交付的一期项目我们也能看到华润的品质还是不错的。

首先是外立面,在当下的众多维权案例中,外立面鼓包一直是广受吐槽的焦点。不过华润紫玥台在这方面做得还可以,建筑外立面很平整,而且米黄与深咖的色彩搭配也是让建筑外观显得时尚和稳重。

在视觉标识方面,华润做的很细致,各处楼栋单元以及公共区域都做了非常惹眼的标牌,引导性非常友好。这一点在地库尤为明显,不同区域不仅在色彩上做了不同处理,而且每处单元进出口的指示牌都有照明设计,一眼可见。

就像当年的滨湖一样,在发展之初也遭到过质疑,东部新中心做为一个新型的区域板块,很多人也质疑能否真正的发展起来。

投资11亿,建设交通大动脉

8月份,合肥市发改委正式批复了龙岗路(桃花潭路-南淝河路)道路及综合管廊工程。

根据公示信息,该项工程北起桃花潭路,南至南淝河路,全长约2510米,规划为城市主干路,规划红线宽60米。

可以看到,该条主干路为龙岗路南延段,上跨南淝河,与巢湖南路相交,途径东部新中心合肥一中东校。

很显然,这条双向八车道的主干道会是东部新中心未来重要城市交通大动脉,能够快速串联起瑶海、包河、滨湖等区。

6条轨道通过

规划区内共有6条轨道线路,车站22座,其中轨道6、10、11、12号线穿越核心区。

核心区形成“两纵两横四站”的“井字形”布局,线网密店1.58km/km2,与东京、巴黎核心区轨网指标相当。

合肥一中东校区

今年6月份,合肥一中东校区建设推进会召开,项目正式破土动工,合肥一中东校区坐落于合肥东部新中心核心区的龙岗路与和平路交口。

是合肥市重要公共服务项目,将大大提升合肥东部新中心的区域价值,对加快打造东部崛起新引擎、合肥新兴增长极产生重大而深远的影响。

合肥一中东校区占地209亩,总建筑面积18.9万平方米,总投资15.5亿元,设计规模为96个教学班,在校生人数4650人。

建设内容包含3栋教学楼,6栋学生及教职工宿舍楼,图书行政综合楼、艺体中心、生活服务楼综合体,科创中心,国际交流中心,学术交流会议中心,地下车库等共16个单体建筑、400米田径场及配套附属设施。项目将于明年9月投入使用,秋季开始迎接第一批新生。

市妇女儿童活动中心

建设全省乃至全国集妇女儿童,培训、服务、活动、指导、展示等功能为一体的多功能、示范性、地标式的妇女儿童活动阵地。

合肥市妇女儿童活动中心建成后,将惠及全市妇女儿童,在培养妇女儿童的创新精神和实践能力等方面发挥重要作用。

合肥市博物馆

合肥市博物馆及周边附属配套项目,建筑面积约5.2万平方米,投资额为7.99亿,计划开工时间2021年12月。建成后将填补合肥市综合博物馆空白,满足合肥市大量文物藏品的保存、展陈需求。

十里工业文明长廊

拟保留26万平方米老工业厂房,和6.3公里长轨道,整个工业文明长廊占地面积约145公顷。

高亮路小学即将开建

高亮路小学位于合肥市瑶海区东部新中心启动区,滨河路与广德路交口西北角。项目用地面积 26403m²,规划建筑面积约为 31791m²,建设规模为 36 班小学。

合同估算价19200万元,计划工期540 个日历日。

结语

作为老城复兴的代表,东部新中心宛如已经成型的作品,需要在原有基础上进行调整,面临拆迁改造、土壤修复等问题。

区域内的“老破小”以及城市面貌较难改变,时间的沉淀随处可见,居住品质短期内较难改变,需要很长的时间周期。

不过,作为老城区之一,商业、交通、教育等配套较为齐全,生活比较便利。

东部新中心未来3大发展方向分别是:众创中心——长三角西部小微众创基地、青年中心——华东地区的青年活力舞台、东部中心——城市未来再次跨越的引擎 。

从大的发展方向来看,东部新中心建设已经渐入正轨。未来3-5年将是东部片区高速崛时期,也将是价值爆发期。

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