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“咸鱼”经开要翻身了：6大新盘待入市，提前锁定2022年合肥热门区域

虽然经开房荒已久,但随着多个纯新盘即将入市,分布在明珠广场板块、南艳湖板块、环翡翠湖板块等。明年的经开将会迎来“楼市春天”,随着我的脚步,一起来看看经开区这些新盘的最新动态。

皖投JK202112号地块

9月17日合肥第二批集中土拍,皖投以单价1950万/亩竞得经开12号地块,总价13.06亿,住宅楼面价13295.39元/㎡,装配率60%,溢价率14.71%,地块配建一所9班幼儿园,后期无偿移交政府,还会建设不少于1500㎡的街头游园,并向社会开放。

项目目前项目还未开始动工,地块内部目前还没有平整,仅有部分空地建起了围挡。

不过据我实探下来,项目的优势还是很明显的。

首先是所处的区位优势明显,周边小区有东华园,此外距离天麦生物科技园、安徽佳通轮胎有限公司一路之隔。该地块的亮点在于地铁7号线石门路站就在地块旁边,日后出行会非常方便。

除此之外,附近还有一个南艳湖,皖投地块的高层还是有部分房源能欣赏到南艳湖的湖景的,而且短时间内前排南向采光不会有太大的影响。

北侧为合肥生命科技园(天麦生物科技),再往南就是繁华大道主干道,东侧有习友路,西侧有始信路,道路交通还是比较方便的。

另外,它东南角还有一个待盘活的东华广场,外立面本来应是挺好看的,只是经营不善,略显破败,只剩底下几家商铺在营业了。东侧为东华园与御湖观邸小区,两个小区都自带一定的社区底商,基本能满足后期日常生活所需。

教育资源上,除地块自身需要配建的9班幼儿园外,还有习友路小学(繁华校区)、合肥168中学分布在周围,未来将集幼、小、初教育于一体。

不过,项目目前最大的不利就是西侧的佳通轮胎厂,但是过几年佳通也会搬走,所以等入住的时候应该不会存在气味问题了,而且佳通搬走又会多出来一大片空地待开发。

皖投地块商品住宅(毛坯)平均备案价21485元/㎡,加上1500的基础装修包,平均备案单价大约在2.3万左右。

总体来说,皖投地块位于经开区,新房稀缺,靠近南艳湖,区位优,配套完善。周边路网四通八达,紧邻地铁7号线石门路站地铁口,交通优越,但是地块西侧分布佳通轮胎厂,居住环境略有不足。

招商萃语云筑

在9月17日的土拍中,招商以1300万元/亩竞得经开区JK202113号地块,总价107473.25万元,居住楼面价9749.95元/㎡,溢价率2.77%。

11月8日,该地块案名公布为:萃语云筑。如今,项目规划正式出炉,由招商、中国铁建、美的三家联合开发,打造翡翠湖畔品质小区。

根据规划,该项目居住用地总建筑面积为155325.68㎡,其中地上建筑面积(计容)为113615.35㎡,容积率为2.0,建筑密度为20%,绿地率为40%。

项目拟新建13栋住宅,共1050套房源,商品住宅(毛坯)平均备案价19376元/㎡。其中保障性租赁住房3栋,可售住宅楼10栋:8栋小高层和2栋大高层,去掉租赁用房,按照100㎡每套算,预计可售房源820套。

项目位于经开区大学城板块,距离翡翠湖直线距离约1.5公里左右,距离地铁3号线安大磬苑校区也约1.5公里左右。同时,项目将配套15班幼儿园及社区商业,并修建面积不少于1500㎡的街头游园。

在商业方面,项目附近成熟小区不少,周边有丰富的门面、商业街和方兴菜市场,日常生活所需是非常便利的,但是大型商业缺乏,可以通过金寨路到达正大广场或者中环城等购物中心。

在道路交通方面,项目周边还是比较便利的,紫云路在侧可以直通滨湖,金寨路贯通南北连接多条主干道,从青龙潭路也可以直达方兴大道和肥西。不过在公共交通方面,距离地铁站较远。

教育配套方面,萃语云筑有配套建设的一所15班幼儿园,学区是经开实验学校,在学区方面并不具备优势。外部环境上并不算好,周边以住宅小区、学校、厂房和工业园等为主,与厂房相比,劣势主要集中在两块,一是紫云路车流量比较大,临近的楼栋会有一定噪音干扰。

另一项是楼盘的南侧就是高压线走廊,过了汤口路就是青龙潭功德园。

华润JK202110号地块

9月17日的土拍中,经开区JK202110居住、幼儿园用地被华润夺得,属于经开区工业园板块,位于经开区天都路以西、云海路以北,毛坯备案限价18865元/㎡,周边有中国声谷、临湖社区等。今天就来看看离滨湖很近的华润新项目怎么样?

华润JK202110号地块位于经开区天都路以西、云海路以北。项目周边商业主要是沛盈临湖购物广场、安通商业广场、安徽新模范商业有限公司综合体。另外距离地铁较远,到5号线的滨湖竹园站大概要3公里。

项目自身有配套幼儿园,中小学方面有合肥经开实验自贸区学校,还分布有合肥滨湖职业技术学院、安徽审计职业学院等,周边环境方面不是很优越,仅有一个莲花公园,临湖社区周边以工厂、产业园居多,如晶弘电器、海尔工业园、长虹工业园和联合利华物流园等等,区域内住宅较少,主要是回迁房临湖社区体量较大。

所以周边居住氛围不是很浓厚,而且大货车较多,另外南侧是江淮大众汽车有限公司纯电动乘用车建设项目研发中心一期。

总的来说,华润经开项目可以共享部分滨湖区配套,自身配套不足,厂区相对聚集,整体环境较差,该地块目前周边二手房挂牌价临湖社区仅1.1万起,熔安家园1.5万起,价差还是比较大的,但是项目的优势也是有的,具体有以下三点:

1、区域内缺乏品牌开发商,经开区楼盘多以刚需盘为主,很少有品牌开发商进驻,可以说华润是这个楼盘最大的亮点,华润的品牌号召力也是显而易见的。

2、该项目毛坯备案限价18865元/㎡,如果加上基础装修包的话单价突破2万大关,而如今经开的二手房房价除了回迁小区外,基本都超过2万/㎡,产品权属、品质也差距比较大,由此看来华润项目性价比还是比较高的。

3、华润楼盘的溢价率也不容忽视,近乎制霸了区域二手房市场的“溢价率”,澜溪镇入市价4300元/㎡,现价22615元/㎡;橡树湾入市价6100元/㎡,现价25402元/㎡,增值4倍多;凯旋门入市价9000元/㎡,现价31933元/㎡,增值3倍多;

置地天玺

今年的3月5日,置地以总价6.48亿元竞得经开区JK202101号地块,居住单价1350万元/亩,楼面价10124.95元/平米,溢价率8.87%。置地将再度向高端商住领域发起挑战,打造一个品质上能与置地广场、置地滨湖双玺比肩的综合型商住作品,定位改善。

项目位于经开区芙蓉路以北、莲花路以西,西侧紧邻的就是城市主干道金寨路,由此自驾前往政务区的话,10分钟左右就能到达。

在配套方面,尤其是商业是非常丰富的,小区的南侧就是有着网红摩天轮的正大广场,还有欧洲风情街、金大地时代天街、百乐门等等商业,同时距离万象城和中环城购物中心等亦相距不远,自身亦有配套商业,可以说非常丰富了。

在学区方面,根据2020年的学区划分经开置地的小学是明珠小学和46中海恒分校,不过今年繁花中心学校要开工建设,后期学区划分以教育局公布文件为准。

整体上来说经开置地这个项目外部的环境方面谈不上理想,临近金寨路的一侧也有较大的噪音干扰、易拥堵,目前的学区也不是很理想,似乎与改善盘有些矛盾。项目首开的G1栋、G2栋、Y1栋、Y2栋并没有触发摇号,似乎在意料之外。

建面约368㎡大平层就不是普通人能消费得起的。

但位置是很好的,路网发达,同时配套完善、丰富、成熟,后期存在一个学区的预期。而且置地的品质也是是值得期待的,如同工地大门上的标语“天赋热土,置造新中心”,期待置地能够打造一个新地标。

伟星玖都荟

项目南临芙蓉路,西至莲花路,东到佛掌路,北面则是紧挨着明珠小学,周边有正大广场、明珠广场,还有华地润园、汇林园小区、汇林园北区等小区,距离地铁7号线莲花路站(规建)也不远。

南面是华地润园,北面是明珠小学(正在扩建)。

项目周边有大华国际港,商业办公楼,如果就近工作的话,通勤时间十分充裕;还有东方建材家居市场,买房以后装修看家具还是比较方便的,距离政务区万象城、保利mall、绿轴公园、银泰城也都在5-10分钟车程内,向北不远就是绕城高速出入口,平时旅行出城比较方便。

靠近主干道金寨路,一路之隔就是中州家居城,出行方面但是也伴随噪音、交通拥堵、人员嘈杂等不利因素。世界外国语学校、润安公学等优秀教育资源在2公里范围内,未来小业主的教育资源十分优越。

还有经开医院、金楠专科医院等等医疗资源在侧,不过东侧产业园、厂房相对集中,整体环境不是太好,平时通勤人员比较多,早晚高峰交通比较拥堵,

在学区方面,根据2020年的学区划分的小学是明珠小学和46中海恒分校,不过今年繁华中心学校要开工建设,后期学区划分以教育局公布文件为准。

项目的展厅已经开放,这个楼盘与置地天玺就一路之隔。按照规划来看6栋洋房,2栋小高层和4栋大高层,户型面积段为120-140㎡。

一大弊端就是自持租赁用房面积太大了,可售住宅面积29340平,而自持租赁的面积高达50200平,租赁面积比商品房面积多了近一倍。

启迪JK202111号地块

经开区JK202111号地块位于观海路与芙蓉路西北角,该地块教育用地上须引入教育部直属的世界一流大学(原属985大学)的附属中学(高中部)入驻办学,该大学须已与我省达成战略合作且在本市已有落地项目。要求修建一所60班寄宿制高中,同步修建一所18班幼儿园。

在幼儿园相邻地块内建设面积不少于1500平方米的街头游园,并向社会开放,商品住宅(毛坯)平均备案价格(元/平方米)21409元/㎡。

目前地块已全部拆除完毕,为平整净土状态,从现场上来看,应该是最近才进行的土地平整工作,现在已有施工人员进入现场施工了。

交通配套:地块周边交通条件较为优越,金寨路高架、芙蓉路、繁华大道、绕城高速等多条主干道环伺周边,交通通达性较好;另外距离地铁3号线和在建的地铁7号线也比较近;

商业配套:地块周边有正大广场、金大地时代天街、百乐门广场等多个商业购物中心,可以提供休闲娱乐场所,满足日常购物需求,距离海恒街、合肥市建平实验小学(南艳湖分校北校区)等均不远,周边的居住氛围相对浓厚,商业配套也相对比较充足。

教育资源:地块周边教育资源优质,有一六八中学、清华附中等,在地块配建要求中得知,该地块未来将引进教育部直属的世界一流大学(原属985大学)的附属中学(高中部),这为该地块周边教育大大加分;

结语:目前,经开区待入市项目颇多,未来上市节奏预计不会相差太多,同区域内的楼盘免不了要“内卷”,客户重叠的时候,只能拼速度、拼品质了,对开发商也是个考验,需要快速的回笼资金。

对于买房人来说,进入买方市场,选择也就多了,可以倒逼开发商去做好产品。现阶段除了热门板块,多数板块已经趋于冷静,买房人的选择还是十分多的,这时候就要静下心来多多关注品质。

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