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碧桂园穿越周期，从分化市场中寻找确定性

NO. 1｜壹

今年以来，随着行业利好政策的不断发布，房地产市场也逐步开始回暖。随着销售、投融资逐渐步入正常发展轨道，房地产行业曙光已现。暖风吹拂下，融资端持续释放积极信号。

在目前依旧安全的民营房企中，碧桂园无疑是一个具有典型代表性的样本企业。

5月8日，碧桂园地产2023年度第一期、第二期中期票据完成发行。其中第一期（23碧桂园MTN001）规模为8亿元，期限2年，最终票面利率3.80%；第二期（23碧桂园MTN002）规模为9亿元，期限2年，最终票面利率3.95%。

据悉，碧桂园是迄今为止行业内为数不多的仍然能够进行全品种融资的民营房企，各类融资渠道畅通。在政府监管部门和金融机构的支持下，2022年以来先后成功发行公司债、中票、ABS、可转债等直接融资产品，完成多次股权融资。此外，还获得多家银行超3000亿元意向性综合授信支持。

公开资料显示，碧桂园地产此前已于2023年1月31日获批200亿元中票储架式注册发行额度。2023年3月14日，碧桂园地产2023年面向专业投资者公开发行公司债券获上交所受理，债券类别为小公募，拟发行金额为186亿元。同月31日，碧桂园控股公告获大丰银行提供9.5亿港元3年期贷款融资。在此轮市场调整期中，优质民营房企的融资通道正在加速修复。

如今，碧桂园再获支持发行两期合计17亿中票，中债信用增进为碧桂园提供“全额担保”，展现出监管层对优质民营企房企坚定的支持，同时也认可了碧桂园作为行业标杆的企业基本面。

NO. 2｜贰

主动优化债务结构 守住“三保”底线

碧桂园获得全额担保“绿卡”，一方面来源于公司稳健的财务结构，另一方面则来自于行业基本面稳中向好。

（2022年碧桂园业绩发布会现场）

2022年，在销售市场疲弱、资本市场信心不足的情况下，碧桂园整体经营保持稳健，同比表现好于行业整体水平，守住了产品交付、债务偿付、经营安全的底线，展现出优质房企的韧性与实力。2022年实现总收入约4303.7亿元，毛利约328.8亿元，股东应占核心净利润达到26.1亿元。

究其原因，我们发现，碧桂园把保安全、保交付、保信用放在首要位置，将全面预算纳入战略高度，将经营目标、利润、现金流、资源、费用等全部纳入其中，围绕“现金流是前提，利润是核心”的重心，形成系统的经营策略和计划，并定期跟踪经营数据，制定改善计划和措施。期内，碧桂园保持着良好的信用记录，到期债券全部如期偿付完毕，现金流平稳、融资渠道畅通，财务结构持续优化。

在此基础上，碧桂园也在思考未来如何走得更远、走得更好。碧桂园董事会主席杨惠妍在业绩发布会上表示，房地产行业仍是支柱性行业，碧桂园接下来三至五年的主要战略是行稳致远，围绕三张表做好管理，同时围绕着市场、竞争对手和客户做好战略优化。

截至2022年底，碧桂园手持1475.5亿元的现金，现金短债比1.6倍，现金回款率保持在93%的高位，经营性净现金流为356.2亿元。

良好的流动性和稳健的财务管理策略为碧桂园维持正常的销售节奏以及保质保量交付打下了稳固根基。在行业内，碧桂园的交付套数始终遥遥领先，2022年全年累计交付1384个批次近70万套房屋，覆盖全国30个省255个城市，交付量高居行业榜首，体现了头部企业的担当。在“保量”的前提下，碧桂园在“提质”上也下足了功夫，完成了“量”与“质”的双重考核。

例如在安徽，作为碧桂园已深耕近16年的市场，2022年碧桂园完成了45116套房屋的高质量交付，其中，在安徽池州、铜陵、蚌埠等多个城市，有16个项目、27个批次、8759套房源实现交付即交证，达成了产品品质与业主满意度的双双提升，这与其在产品锻造上的严要求与交付管理上的强把控息息相关。

安徽庐江碧桂园时代之光交付当天业主办理房产证

以安徽庐江碧桂园时代之光为例，交付前，项目已实现工程验收全面达标，同时积极配合相关部门完善信息共享、优化流程结构、压缩办结时限，让业主在交付现场就取得房产证。

“交房即交证”，看似一个小进步，背后却是开发商协同多方努力的成果。

安徽安庆碧桂园长江万里交付即办证现场

在力保交付的背景下，碧桂园在安徽倡导从买房到收房的全程“伴随式服务”以及自上而下共同参与的“全周期管控”，在住宅品控方面，大大提升了产出结果。同时，在交付前严格落实交付评估制度，严格项目自查、区域各专业条线联合查验、物业查验、区域总裁查验等标准环节，还引入了独立的第三方评估，提出“交付评估不通过坚决不交付”的理念，在这样的高标准要求下，碧桂园在安徽的交付实现了业主口碑的大大提升。

碧桂园旗下不少项目已经实现交付即交证

而这种交付力与产品力的高质量兑现也充分反映到了碧桂园在安徽的经营业绩上。根据克而瑞的统计数据显示，2022年，碧桂园在安徽实现了超150亿的销售目标，持续领跑安徽市场。这种用高质量交付反哺销售业绩的可持续发展思路，也为碧桂园的持续深耕和可期发展奠定了基础。

因此，进入2023年第二季度，碧桂园抓住市场复苏行情，业绩转涨。

5月5日，碧桂园公布其4月份的业绩快报。数据显示，碧桂园及其附属公司4月单月共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币226.9亿元，对应合同销售建筑面积约278万平方米，两项数据分别按年微增0.22%及1.46%。

NO. 3｜叁

加速回归 调仓做确定性市场

多名业内人士认为，下半年将迎来多个销售旺季，头部企业将在复苏行情中获得抢跑，从而抢占更多市场先机。但近乎偏执的碧桂园要为自己再加压，2023年稳经营要再加两个砝码：一是调仓做确定性市场，二是产品力再提升。

在原有的基础上，碧桂园要以此来进一步加固目前的稳健经营状态，此前4月25日于杭州28亿元拿地，便是落地动作之一，这是碧桂园时隔9个月首次在集中供地拿地。作为2023年重点关注的核心省会城市之一，合肥土拍市场上碧桂园也动作连连，据凤凰网房产获悉，碧桂园还于近期参与了合肥2次土地拍卖，滨湖、瑶海地块都有参与摇号竞拍，虽然最终与地块擦肩而过，但也传递了积极的信号。

早在3月底的业绩会上，总裁莫斌便曾透露，今年碧桂园已经重启投资拿地，接下来将更多聚焦一二线核心城市、核心区域，逐步提升一二线城市的投资额和土地储备占比，并计划用3-5年时间，将一二线和三四线的货值比例提升至50：50。

实际上，从去年下半年以来，碧桂园已参与北京、南京、成都、杭州、合肥、上海等地公开市场拿地，虽然未能成功中签，但拿地意图已十分明朗。

当下，碧桂园拿地更主要重投资的“质”，无论是此前北京朱辛庄热门地块摇号，还是在成都首场土拍中现身，以及后来28亿落子杭州，均是在确定性的市场上寻找确定性项目，走的更为稳健。

NO. 4｜肆

苦练内功 因地制宜强化和创新产品力

此次调仓背后，也是碧桂园产品力的一次再升级。

2023年，依旧是保交付、保民生的一年，碧桂园的目标很明确，要在上一年高质量交付70万套房屋的基础上，继续将保交付作为经营重点，向完美交楼更进一步。所以，其在下足功夫打造新产品系的同时，也在打磨提升基础产品力。

这一点已经在2022年再次得到印证，碧桂园很清楚其重要性，所以对产品力的全面提升，更加偏执，甚至近乎执拗。

据碧桂园相关人士透漏：“大家一直觉得我们三四线城市的产品做得比较强，最近我们把产品力提升到另一个高度，首先要打造的是一二线的产品”。为此，碧桂园特别成立了一支团队，而新产品也已进入研发的尾声。

从产品创新的角度出发，碧桂园也一直坚持将产品与当地风土特色结合。

庐江碧桂园·星悦台效果图

在山水与人文并重的安徽，碧桂园打造出符合庐江人临湖而居历史文化底蕴的庐江碧桂园·星悦台，以雄伟壮丽的黄山为文脉基底的黄山碧桂园·凤凰城等项目。

合肥碧桂园星辰雅苑效果图

碧桂园在安徽合肥打造的标杆项目星辰雅苑通过装配式的建筑工艺，在缩短了建设工期的基础上，同时减少了现场材料加工和清理、后期内墙砌筑的施工、湿作业抹灰等工作量，大大减少了现场的扬尘污染。而在安徽六安的凤凰城项目上，碧桂园推行和实践了机器人造房、数字化管理、智慧建造工艺等多项举措，提升了工地的智能化管理水平，减少了能耗，提升了管理规格，因为，也成为了当地绿色建筑工地的标杆。

当下，行业的变革仍在深化进行。交付力、产品力以及创新力，正逐渐成为检验企业的标准。

这一点，碧桂园如今已经走在了行业前面。

NO. 5｜伍

结 语

有悲观者说：2022年是中国房地产的至暗时刻，但真实走完这一整年，你或许也会轻声嘀咕：“至暗时刻”不过如此。

村上春树曾说：我们无法确定暴风雨什么时候结束，但有一件事是确定的——当你穿过了暴风雨，你就不再是原来的那个人。

回望过去的付出，我们始终相信过去几年的市场重整，让坚持城市深耕、持续优化城市布局的优质房企被市场重新认知，在此过程中，碧桂园主动优化债务结构、全力“保交付”，进而塑造稳健增长根基的动作，更加使人印象深刻。“雄关漫道真如铁，而今迈步从头越”，穿越周期后，这位行业“优等生”将在楼市重启中收获怎样的成绩，让人期待。

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