这个国庆假期，天青臻境彻底刷屏了。项目近日公开实景示范区，在合肥市场掀起了极高热度。
就拿我身边来讲，一个曾说非省府不买的朋友，这两天看完天青臻境有点动摇了；更有同行在朋友圈晒图直言，“这是近三年合肥做得最好的实景示范区，今年改善买房必看天青臻境。”
(实拍图，但图片背景非实景)
重要的是，像这样的评价不是一条两条，我最近频繁在朋友圈、群聊以及线下一些房产交流的场合听到。按照这样的态势，预计随着时间的发酵，天青臻境的项目热度还要继续爆。
这不禁让人发问，从项目案名公布到现在不过也才两个月，天青臻境为什么能一跃成为这一轮新盘热度和产品口碑的领跑者？
01
其中很重要的一个因素，就是大环境的变化。
有人会把这称之为一种巧合，但我更理解作是一种趋势预判、提前布局的能力。
也因此，天青臻境刚刚好，踩在了时代变化的鼓点上。
变化一：土拍限价取消，核心地段门槛即将大涨！
这个消息想必大多数人都听过了，下阶段土拍开始，合肥将取消土地限价和摇号政策，恢复“开发商举牌、价高者得”的模式。
这个政策或许对普通板块毫无影响，但对核心板块的影响十分巨大，尤其是在市场剧烈分化、房企都在集中抢好地的背景下，地价刷新、诞生新地王将成为大概率事件。
再结合3月新房限价放开后的“明放暗限”格局来看，未来普通板块的房价很可能变化不大，而核心板块新房价格将随着地价抬升、品质抬升等迎来持续上涨，届时合肥的房价梯度会进一步拉开。
变化二：产品力竞争升级，好产品的标准更高了！
借着这波核心地段的上涨行情，合肥楼市的产品力竞争也进入到白热化阶段。
以往房企做产品，受制于限价等因素，往往很难有新花样，产品给人的感觉就是“复制粘贴”。但现在不同了，好产品开始逐渐脱离标准化，不断突破和创新——从卷大门、卷精装标准，现在已经升格到卷景观、卷会所、卷服务。
总之，产品竞争越来越激烈，好产品的标准也越来越高，而对于房企，只有持续思考和精进产品力，才能始终在市场上占据一席之地。
既是变化，就有机会和风险两面。
准备不足就是风险，准备充分就是机会。
天青臻境显然是后者。不难看出，这是招商应对新一轮市场变化，在城市操盘上拿出的重要部署。
02
还有，千万别低估了董铺湖板块的价值。
我们把时间拉回到今年5月，彼时天青臻境的前身SS202304号地块拍卖，吸引21家房企报名，最终17家进入到竞品质阶段。
这是什么概念呢？
如此激烈程度，放眼合肥近两年的土拍，恐怕也排得进第一梯队；
若是按照新的土拍规则，这块地的真实地价更是还要上好几个台阶。
而这些通通说明了一件事情：在众多房企的眼中，董铺湖板块价值潜力是非常突出的，并且实际价值已经远超目前的政府定价，单从热度上来看甚至不输滨湖这些一线板块。
这当中主要有两条价值线，一条叫底蕴，一条叫稀缺。
● 底蕴决定了，这里还有可观的价格上涨空间
其实从很早以来，董铺湖沿线就是合肥高端住宅的发源地和聚集地，不仅改善氛围十分纯粹，而且二手房房价也领先合肥大部分板块。
像国贸天成、国贸景成、御璟江山等一批小区，成交价早已稳定在3万 /㎡；铂悦庐州府的洋房今年更是逆势成交了几套4万 /㎡房源。（数据来源：贝壳）
不过直到去年，板块新房价格却仍被限制在2.7万/㎡，巨大的倒挂差下项目半年就实现了清盘。（数据来源：365淘房）
这，也让董铺湖板块在新一轮的房价上涨中更具底气。因为适当的房价上调能推动产品品质的大幅升级焕新，而同时，充足的板块底蕴也保证了，即便价格上涨后仍存在一定的倒挂空间。
安全性和潜力值，在这里都拉满。
● 稀缺决定了，这里是未来合肥的头部机会点
无论是滨湖省府，还是政务天鹅湖，这些板块之所以能成为一线板块，本质上都是因为它们占据着相应的城市稀缺头部资源。
在董铺湖板块，其实也能找到这样的共性——稀缺的城心湖山资源，这直接决定了这里具备打造高端产品的土地基因。这也是为什么招商会将臻系落在滨湖、政务后，又再次选择这里，背后是对土地能级的高度认可。
从天青臻境公开至今，有一项非常有趣的数据调查：在到访客户中，除了地缘改善外，还有大量来自滨湖、政务、高新的改善人群。天青臻境和合肥现在最贵的一批项目，存在着大量的客群重叠。
也就是说，买房人用自己的真实选择，将天青臻境划进了合肥头部机会点的清单里。
而像这样的机会点，未来无非两个趋势：越来越贵，越来越少。
03
目前，天青臻境的放风价也出来了：高层预计3万/㎡，洋房预计3.5万/㎡。
坦白说，这个价格贵吗？
如果你和以前的房价比，那肯定贵，而且那也不止天青臻境贵，合肥现在大部分房子都贵；
但如果你足够理性地去分析天青臻境的产品，去和当下市场其他项目横向对比，我会告诉你，天青臻境的价格完全符合预期，甚至很值。
第一，城市中心的稀缺湖山，房价往往比CBD还高！
根据《地理杂志》调查显示，全球平均每600座城市中，才有一座城市有幸拥有一片湖区。城市中心的湖泊，更是天生被冠以限量版标签的奢侈品。
在合肥，诸如天鹅湖、蜀西湖、北雁湖、董铺湖都是各区域房价的峰值代表；在全国，像深圳香蜜湖、杭州西湖、苏州金鸡湖、南京玄武湖等，更是诞生顶级豪宅无数，创下远超CBD的房价神话。
今年3月，上海翠湖天地一套二手房，以网签价格36.92万/㎡、成交总价约1.4亿破了上海豪宅成交单价记录，远超我们熟知的汤臣一品。
在豪宅遍地的上海，为什么翠湖天地能有如此溢价？坐拥上海城心难得的太平湖，就是关键原因。
更何况天青臻境，是同时拥有城市中心的一湖一山。如果抛开城市能级不谈，它的地段甚至比那些全国知名的豪宅还要更稀缺很多倍。
而这种极度稀缺的价值，会随着时间推移而愈发难以估量，成为珍品。
第二，持续精进的招商臻系，合肥产品力的天花板！
在合肥，招商臻系已经成为一个公认的溢价力，凡臻系落子，必定是摇号红盘，必定是品质标杆，虽然才短短一年多时间，就创下无数楼市记录。
➤臻境40天清盘，建面约178㎡户型领先告罄，一次性付款客户占比30%；
➤臻悦6开6捷，最快30分钟触发摇号，最高登记比7.5:1，建面约187㎡天际平层更是登场即罄；
➤业界同行与招商员工自购占比，也创下新高；
➤超过98.9%的臻系业主在买完后直接成为臻系忠粉，愿意推荐朋友来买......
更重要的是，招商臻系的兑现力也极强，且持续精进，无论最近开放实景的臻境、臻悦，还是才浅浅揭开面纱的四季臻邸、天青臻境，都不断给人以巨大的震撼和惊喜，在市场上收获大量好评。
第三，独一无二的天青臻境，近三年最好的示范区！
最最重要的一点，也是我认为项目未来最大的溢价点，那就是天青臻境自身。不仅在于它的成本投入，更在于招商融入了很多自己的理解，关于湖山，关于产品。
那种感觉怎么说呢，湖山与天青臻境浑然一体，但又互相成就，湖山赋予天青臻境独一无二的产品气质，天青臻境又为一山一湖添上画龙点睛的一笔。总之，生活在这里就是一场极致的东方美学享受，很微妙。
说几个最打动我的地方吧：
①打破物理边界，让项目规划融于湖山
对于如此的孤品湖山地段，产品打造的第一个难题就是如何最大化融入山水，同时又能保持专属项目的界定感。
看天青臻境是如何做的，它通过约4-5米的红线退让打造景观花园围墙，特选朴树、搭配不同层次的植物和景墙的运用，与周边的山湖景观气质好似融为一体。
但同时，隐贵的气质又从整个仪式感入口中隐隐散发出来，给业主尊崇感，给公众距离感，形成项目独有的界定。
这种尊重城市、自然与人之间关系的建筑理念，也贯彻在了整盘规划中。
项目依照土地的起伏规划西低东高的格局，沿湖分布纯正的7层真洋房产品，容积率低至1.6，实现视野互让，尽可能让大部分户型都可以面湖观山。
在户型空间营造上，主力户型都有一个或面湖或对景的大方厅、大主卧；部分空间落地窗的设计，以及部分边套户型可以坐拥最大270°的景观视野......最大化让人、空间和自然相连。
可以想象一下，未来这里的业主归家时，从驶入董铺湖板块开始，一直到进入家中，生活的诗意和惬意就无法停止。
②缩影山水的园林打造方式，内外呼应
外部融入湖山，那内部呢？
这一点上，天青臻境让我看到了一种可贵的匠心——它选择在造园上极力还原山水，内外呼应。
比如，项目转折踏板铺设约4.5米长天然原石，大门和连廊连接处选用整板黑山石踏步石，呈现古拙趣味；
又比如，入口结合丛生乌桕、丛生朴树、铺地柏、迷迭香等植被，以自然种植方式，减少人工修剪的痕迹；
再比如，围绕水塘所设计的冰裂纹桥，桥面铺装为少有的高品质滨州青，使得隐贵气质自然流露......
试想一下生活在这里，宅中有水，水中有屋，屋中有院，院中有树，树上有天，天上有月，简直是诗一般的生活意境。
③回归东方审美，宋式风雅碰撞孤品湖山
其实在天青臻境的案名里，还藏了一个彩蛋。所谓“天青”，既是湖山天青，亦是宋韵天青。
在历史上，宋朝是中国传统文化和技艺的高峰，也是艺术与生活通融的美学源头，在那个时间点上，几乎造就了上下五千年最风雅的生活方式，因此宋式美学也是东方文化的巅峰符号。
在天青臻境，招商臻系以宋式风雅碰撞孤品湖山，可谓是绝配，也直接奠定了天青臻境在整个合肥独一无二的产品气质。
景观设计上，依循宋朝名作《千里江山图》的风雅传承，将叠山、理水、光影与花木等元素糅合，以藏秀其间的叠瀑水景与虚实相间的景墙设计，打造了一座合肥的实景千里江山图。
这一点，还延续在项目未来的建筑语言里。
项目将臻选香槟金色调铝板、蓝灰色石材，营造出建筑的恒久质感；立面则对东方屋檐符号进行抽象转译，呈现轻盈不厚重的挑檐元素，融自然美与人工美于一体，以此演绎超越时间的经典。
（实拍图，但图片背景非实景）
④高难度的施工工艺和大量的时间成本
最重要的是，天青臻境的营造手法和以往最大的不同，是在于在景观设计中倾注了大量臻稀且昂贵的时间成本，以及高难度的施工工艺。
我在和项目景团队聊天中得知，仅仅为了一个水景，他们就不惜远赴山东泰山精选九棵油松，而且每一棵油松都务必历经冠型、高度等一系列繁琐甄选。与此同时，场地内所需的8棵丛生河桦也是他们历时数月遍访华东全境才寻得的臻品。
而为了让一些景观部分尽可能地接近自然肌理和自然状态，高难度的施工工艺也是项目一项投入巨大的隐没成本。
如社区入口两侧的高湖石景墙，石头面层由江苏老师傅经过数周手凿成自然肌理后呈现；
又如景观选用的三块整石切割的防滑荔枝面踏步石，加工异常困难，需用超大型机器将切割数天后，面层由老师傅手凿荔枝面形成防滑效果，石头侧面敲成自然面，与周边景观融合......
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最后，简单做个总结吧。
其实在新一轮的政策形势下，还透露出一个略微残酷的信号：那就是未来真正有价值的，可能只剩下头部那10%的项目了。
毫无疑问，天青臻境属于现阶段合肥市场的10%。无论是孤品的湖山资源，还是高端的臻系产品定位，抑或是536套的可售体量，它已经成为稀缺本身。
像这样级别的项目，合肥市场未来掰掰手指头，也只有诸如滨湖、中央公园等几个核心板块能有概率产出了。
而至于，是抓住就在眼前的机会，还是等一个地价、房价更高的未来，我想每个人心里都会有答案了。
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(本项目推广名天青臻境，备案名为湖山臻境花园，开发商：合肥铭盛房地产开发有限公司；本资料为要约邀请，不作为要约或承诺；买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等书面文件为准；相关宣传内容不排除因政府相关规划、规定及出卖人分期规划、未能控制等原因发生变化；图片背景非实景，资料所发布内容为2023年10月1日前的信息，出卖人将不定期对宣传材料进行修改，敬请留意最新资料。)
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