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被招商玺改变的八月和九月

作为首个均价超5万、最高单价6万5的豪宅，招商玺成功了么？

立于当前时间节点，应该说是市场、产品、客户的三赢。

◆一来数据确实漂亮，首开7天卖了8个亿，24号当天成交超6亿，最高单价、最高总价房源全成交了，创下合肥多个第一。

根据克尔瑞数据，本周招商玺成交也达到了11套，以1.01亿的总价位居合肥住宅成交金额第一。

◆二来直接影响了合肥的价格体系，据金刚石数据，招商玺凭一己之力把合肥洋房成交均价抬到了32467元/㎡，环比上浮31%的同时，首次突破3万。

◆三来官方网签平台又给数据做了次“公证”，截止9月10日项目备案50套，占比首开房源48%，并仍在持续增加。

最重要的是圈内讨论风向都变了：从卖了多少套，变成为什么卖的这么好？

它既凭单盘价格、成交数据，抬升了合肥8月新房成交均价（环比约16%、同比约2.2%），更是单盘网签金额达到市网签2-4名的总和，以冠领合肥的热度、价格、成绩走出了“寡头效应”。

某种意义上像自成逻辑，是个看似与合肥普通市场无关，但又深度影响合肥的「单盘案例」。

但当你把招商玺拉到全国豪宅层面，一切就顺理成章了。

来看一组数据：

√6月南京绿城千万级豪宅首开，最贵2205万，卖出7.5成；

√6月上海一套均约1.1亿别墅开盘49套全部售罄，卖了50多亿；

√6月上海和深圳的中海豪宅同时开盘，合计出售166.2亿；

√6月北京西二环一豪宅开盘，24小时卖出62亿；

√8月上海融创某盘均价17.1万/㎡首开，总价最高1.13亿，110套全卖完；

√8月杭州霞映锦绣里28套总价2000万以上豪宅，1小时售罄；

√8月绿城以总价48.05亿，楼面价13.1万/㎡拿地上海，加冕全国地王；

这些数据放在一起，有没有发现一些共性？

●一线、新一线城市核心资产仍是顶富资产配置重要方式之一

这足以说明两个问题。

一方面，纵然楼市处于调整期，但房产配置依然是富豪们最重要的资产配置方式之一。

另一方面，相对刚需、改善市场，豪宅因绝对的地段、产品优势被赋予的稀缺价值，被视为更具保值性的选择。

不受政策变动影响，不为市场行情左右。

●新房价格拉涨，客户购买意愿同步涨，是更美好生活长久被压抑的结果

除了疯狂扫货，你还能看到豪宅新房价格拉涨，客户“买贵抗跌”的现象。

过去长久的限价，开发商甩不开膀子做产品，顶富也买不到真正的豪宅。

现在定价权回归市场，豪宅供应放开，产品脱离标准化、规模化，走向能满足更多个性化、定制化需求导向，本质是解放了“更美好生活方式”长久被压抑的现状。

价格不是问题，甚至基于房价反推品质，越贵越意味着更高的产品壁垒、更纯粹的客群圈层。

这也是为什么招商玺在合肥市场看起来像一个跳脱出合肥市场行情般的存在，因为它的视野匹配的是中国豪宅的高度，在成本、人员投入，以及对客户的思考上，都融入了足够多的理解和时间，具备足够的“豪宅血统”。

说到这，你或许也会好奇我曾经有过的疑问——

到底是谁在买招商玺？

我做了个背调：

·有两到三代的家族企业掌舵人、实业集团的总经理、科技上市公司总经理，也有电商，产业重点区域遍布全国一线城市或商业重镇，是一群老徽商与新徽商圈层融合的新圈子；

·平均年龄40 ，是中国经济中活跃的企业家、话语权群体，更有部分追求人生自由、常年全球旅居的年轻群体，有着更丰富的视野、阅历、见闻，对生活品质极为看重；

·他们中“一拖二”的案例比比皆是，自己下定完向朋友强烈推荐，更有客户直接整层下单；

你会发现，这部分客群无论是对艺术化生活的追求，亦或是事业、实业助力上都拥有刚性的圈层交友需求。而“邻居的身份”恰恰是顶级圈层中一种常见、稳固且相对私密的交友与合作身份，而招商玺就是这块“敲门砖”。

那招商玺又是怎么撬动这批old money、new money群体的购买欲？

这里我想引入一个「豪宅生长观」概念，它既包含空间、服务的颠覆创新，更包含空间的持续兑现，服务的前置运营。

一如股票逻辑，蓝筹股的价值来源与公司价值的持续进步密切相关。

一方面，从示范区开放到实景、服务配方公开，再到即将开放的新的样板间、工艺展，用“月月有节点”式的实景超前兑现，来客户真切感受到豪宅的打造过程。

另一方面，通过前置运营、不断优化测试到最优状态，实现到交付时已解决所有入户后才会发现的问题。

●其一，在空间上，每一天都在持续兑现的更具象的生活方式

作为今年合肥最重要的豪宅，多家大师团队加持下的产品力确实惊艳。

从首创的弧面幕墙立面，到含石量极高的石材、非遗工艺技法运用，再到中央车站、超级公区、立体会所、树宅相守等创新空间，基于空间的重新思考，呈现了豪宅应有的产品气场。

超10000方的全维实景示范区已经足够具象，但招商认为还不够。

据了解，9月招商玺仍将有大批持续兑现动作。

除了前文提及的新的样板间、工艺展以供参观，目前项目10栋楼里已有4栋架空层开放，至此实现了约半数架空入户方式的实景参观和使用。

更绝的是，对于大量客户“独层独户”的需求，项目也已前置研讨定制和解决方案。

你会发现，它与过去那种被动式的家书进度告知完全不同。招商玺是一种月月有兑现、客户可参与，有真切感知的持续变化，或者说是进化。

●其二，已经跑起来，持续测试、优化的创新服务

如果说产品上的颠覆和突破超越了你的认知，只在一线城市的核心地段才有的玺，对富豪的了解才是惊人的。

一方面，对业主需求重新理解，深度定制服务

合肥招商玺，创造了家庭秘书制的服务理念。平均只服务29户。他们不是简单的物业管家，而是你家庭的私人秘书。基础的物业琐事、提供商务接待、会所预约，甚至你家的宠物也能交由秘书照看。这是对服务进行定制。

硬件一流的小尺度空间会所，服务对标奢华酒店。为健康服务的专业私教和健康护理师，水疗spa里的专业理疗师，与知名餐厅合作的私宴厅，每2小时检测泳池水质，让业主可以在这里享受到更高级、更有质量的娱乐生活。

这些基础上，招商玺还进行了一次“自我革命”——把增值性服务写入合同，这是全安徽的首次。每一条、每一项都有据可查、明明白白，你不用担心兑现力。

另一方面，让服务前置运营，用落地试跑不断优化

关于服务，过去的常规做法都是交付才介入，实际落地过程中产生的沟通、试错矛盾，其实都无差别的影响到了业主的真实生活场景。

招商玺的做法，是通过前置运营来将未知问题解决在交付前。

据了解招商玺目前的会所已经进入了新的运营阶段：

·目前会所所有空间的服务人员，包括泳池救生员、咖啡师、甜品师、SPA空间服务人员、健身教练都已进入前置运营阶段，并已经开始对签约业主开放使用；

·豪宅需要足够长的时间进步和收集客户反馈持续进步和迭代，已经进入了客户的意见收集期；

·管家目前开始前置进入服务，为客户筹划生日礼、行政酒廊的Happy hour运营......

本质上是在售卖期就将服务测试优化到最佳状态，不得不说，这种程度，有几个房企、产品能够做到。

从品质到服务的定制，再到持续进化的生长性，招商玺真正做到了颠覆了全国豪宅市场的认知，以至于从售楼部开放至今，不少外地房企慕名前来参观，其中不乏专做豪宅的开发商。

所以，招商玺的热销不是偶然事件。

从大环境来看，它是产品主义、城市量级、客群圈层和需求三重交叠的结果，既关乎客户逻辑重新理解，又关乎拿地逻辑本身。

从大环境来看，可以分4点理解：

●全国范围土地供应“控量提质”，这是豪宅诞生根本

去年以来，今年全国重点城市的供地计划，几乎走出了一致步伐。

一方面减少土地供应，为市场恢复赢得时间，另一方面又供应极其优质的土地来拉升市场。

这种“控量提质”的战略调整，无疑为豪宅诞生提供了可能，因为豪宅从来绑定的都是城市1%的塔尖土地。

背靠安徽中心——省府、骆岗双极的招商玺，就是合肥近些年最难能的一次补仓。

●限价放开，让开发商们极大的释放了「压箱底」的产品力

还是那句话，限价放开无疑直接喊话未来的住宅必须优质。

以往，开发商考虑去化不敢卖高价，考虑利润不敢做豪宅，房企产品力释放积极性不高。也就是很多人说的：同一个开发商的产品系，在合肥就是比南京低1-2个档。

但现在市场支持「高价高质」，再叠加房企们基于内卷的主动性，产品开始转向单盘主义的极致个性化。

而这恰恰与顶富人群追求的高定生活方式不谋而合。

●土地、产品放开，绝版土地、资源、产品孕育“独立行情”

塔尖土地与限价的放开，在供应侧真正的满足了城市顶富。

其一是对城市绝对地段、资源占有的需求，这一点无可厚非，因为这是身份的象征。

其二是客户逐贵的背后，其实存在一种“买贵、买好以抗跌”的心理。

远的不说，合肥上一个城市极核的融创壹号院就是活生生的案例。凭借售卖期“断档领先”的产品力，时至今日在二级市场还保持着近7万/㎡的成交价。

这种由绝版土地、资源、产品孕育的“独立行情”实例，让顶富们几乎无压力的选择了招商玺，因为它所呈现的综合质素更有想象空间。

●是长三角城市群当下的核心资产，更是未来难以估量的潜力资产

难能的政策、稀缺的土地、高定的产品，闭环了招商玺首开热销的大部分原因。

更重要的是，合肥这座新一线城市，也拥有着最好的城市量级。

GDP增速最快的城市，全国经济20城，全国人口增长第一城……有绝对人口和产业拉动的合肥，在这一轮城市洗牌中冲了出来，占位长三角这一最能代表中国的城市群，战略定位上超越苏锡常，与上海、南京、杭州并肩四大中心城市。

可以说，招商玺既占位长三角核心资产的热度，又乘上了合肥这座城作为潜力资产难以估量的未来上限。

所以某种意义上，招商玺所谓的价格补涨，实际只是风口期的更低成本机会。

在政策越来越放开的今天，好产品是需要天时地利人和，政策、产品诚意的开发商和需求的集中释放等几个方面契合，才能做到。

在今年合肥楼市大幅变化的主基调上，豪宅的进化出人意料。以往都会落后1-2代的情况不再有，而是直接接轨长三角，第一个这么做的就是招商玺。

而TA展现给我们的是与众不同，要做难而正确的事，不甘在最好的时代和城市做不匹配的产品。

今年的豪宅市场也将进入系统性、全面性竞争，能否再出现一个像招商玺这样大幅跨级、还领跑的项目，还是未知数。

招商的新一代玺系的第一个作品来到合肥，也是在致敬152年前的合肥，也希望全球徽商能荣归故里。

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